Передача субъектам малого предпринимательства государственного и муниципального имущества в долгосрочное владение и пользование с правом преимущественного выкупа данного имущества регулируются Федеральным законом от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской Федерации» (ч.4 ст.18); Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а так же правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований.
03 июля 2018 года приняты изменения к данным Федеральным законам: сняты ограничения по сроку выкупа арендуемого имущества - теперь он бессрочный, сокращены сроки владения имуществом - 2 года и более с момента подачи заявления, а так же появился шанс у тех, кто утратил право на приобретение арендуемого имущества (отказался от заключения договора купли-продажи или не подписал проект договора в течение 30 дней), если оно еще находится в аренде у субъекта малого или среднего бизнеса.
Решение о приватизации арендуемого недвижимого имущества города Москвы принимает уполномоченный орган:
Оплата за приобретаемое арендуемое имущество может быть единовременной или в рассрочку — 5 лет.
«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.
3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер , рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.
«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.
В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).
И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.
До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.
Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.
Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.
За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.
И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.
Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.
Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).
Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.
Малый и средний бизнес в Москве и крупных городах России, силу законов рынка, был практически лишен возможности получения недвижимости в собственность, по причине ее дороговизны для этой категории предпринимателей. Поэтому выкуп недвижимости у города в соответствии с принятым в 2008 году Федеральным законом 159-ФЗ, стал одной из тех льгот, благодаря которым государство создало условия субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП) не только для поддержания себя на плаву, но и для дальнейшего развития.
Условия выкупа недвижимости у города
Однако выкуп по договору аренды дается субъектам МСП при соблюдении определенных условий. Юристы юристы Legal support рекомендуют внимательнее относиться к их соблюдению, так как практика компании показывает: желая выкупить по договору аренды помещение у муниципалитета, предприниматели получают правомерный отказ со ссылкой на несоблюдение ими требований закона.
Итак, преимущественный выкуп по 159-ФЗ арендуемого помещения возможен только при соблюдении субъектами МСП ряда условий. В ином случае помещение будет передано новому владельцу в результате конкурса или аукциона (178-ФЗ) в полной зависимости от воли тех государственных органов, которые, согласно 159-ФЗ, уполномочены государством на отчуждение имущества.
Критерии для получения льгот при условии выкупа недвижимости у города
Таких основных условий несколько. Попытаемся кратко их обозначить.
Во-первых, помещение, которое намерен выкупить субъект МСП, должно находится у него в аренде не менее двух лет. Точкой отсчета ранее был день вступления в силу закона 159-ФЗ, т.е. 5 августа 2008 года, но сегодня в силу естественных причин эта дата потеряла свою актуальность. Датой отсчета выступает 01.07. 2015. Будьте внимательны. Договоры, заключенные позднее первого июля тринадцатого года - не будут соответствовать критериям льготного выкупа.
Во-вторых, у субъекта малого и среднего предпринимательства должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам, чтобы отсутствовали даже формальные причины для выкупа по договору аренды. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.
В-третьих, помещение должно быть откадастрировано и право собственности на него муниципального образования должно быть установлено. Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения незаметны, скорее всего все будет хорошо.
Что делать тем предпринимателям, кому не посчастливилось быть арендаторами подобных помещений, а воспользоваться возможностью хочется, тем более что по 159-ФЗ полагается 5 летняя и практически беспроцентная рассрочка. Конечно, переуступать права аренды по договорам с Департаментом имущества нельзя, но можно уступить права корпоративные, т.е. вы можете купить такой договор вместе с юридическим лицом. На сегодняшний день на сайтах недвижимости существует огромное количество объявлений с надписью "переуступка прав аренды от ДИГМ" (Департамент имущества города Москвы).
Конечно, есть риски связанные с приобретением “старого” юрлица, но при вдумчивом due diligence со стороны юристов покупателя, правильном сопровождении сделки, эти риски получается существенно уменьшить.
А потенциальная привлекательность рассрочки и возможность оспорить, предложенную оферентом цену договора в судебном порядке, делает данное направление надежным и доходным способом инвестирования средств.
Государственной Думой
Советом Федерации
Имущественная поддержка (указываются суммарные значения общей площади объектов недвижимого имущества, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, и общей площади объектов недвижимого имущества, в отношении которых реализовано преимущественное право арендатора на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.